大连某典当有限公司诉称，2006年12月13日，刘某与大连某典当有限公司签订《房地产典当合同》，合同约定：刘某向大连某典当有限公司典当借款1300万元，借款期限至2007年6月12日，综合费用按照每月当金总额的27‰计算，刘某若未能及时还款，则应当按照逾期金额的日3‰支付滞纳金。上述债务由第二、第三被告（苏某、大连某液化石油气有限公司）承担连带责任。自2007年5月31日至2008年2月29日，刘某以支票和现金等形式已向大连某典当有限公司还款380万元，至今仍有920万元本金尚未归还。为了维护大连某典当有限公司合法权益，请求人民法院依法判令刘某偿还借款本金920万元，支付综合费用210.6万元（自2006年12月13日起至2007年6月12日）和滞纳金621.18万元（自2007年6月13日起至2007年12月31日），第二被告和第三被告（苏某、大连某液化石油气有限公司）对此承担连带责任。
被告刘某辩称，《房地产典当合同》既没有生效也没有履行。被告大连某液化石油气有限公司仅在2006年3月17日向大连某典当有限公司典当借款352万元，截止2008年2月29日，被告已还款本息合计380万元。
被告大连某液化石油气有限公司辩称，担保合同是房地产典当借款合同的从合同，因为主合同既没有生效也没有履行，担保人不承担担保责任。
被告苏某与被告大连某液化石油气有限公司的答辩意见一致。
法院查明的案件基本事实：2006年12月13日，被告刘某与大连某典当有限公司签订一份《房地产典当合同》，合同约定的主要内容为：大连某典当有限公司有限公司向刘某发放当金借款人民币1300万元，该款包括原有借款及新的借款；合同签订时即为刘某收到借款之时，刘某无需出具新借据；典当期限自2006年12月13日至2007年6月12日止；综合费用按照当金借款数额的月27‰计算。综合费用计算不满一个月的按一个月计算，当期不足5日的，则按5天收取；刘某若未能及时偿还当金、利息和综合费用应当按照逾期金额日3‰的标准支付滞纳金；典当物为被告刘某所有的大房权证金私字第200100114X号房屋；本合同经房地产抵押登记机关办理房屋抵押登记后生效。
同日，被告刘某与大连某典当有限公司就大房权证金私字第200100114X号房屋另行签订一份《房地产抵押合同》，合同约定的主要内容为：抵押物的价值为805万元，已经为其他债权设定抵押的价值为300万元，本次担保的主债权为1300万元，抵押物抵押贷款金额为86.4万元。
同日，大连某液化石油气有限公司及苏某向大连某典当有限公司各出具一份担保承诺书，均承诺对刘某向大连某典当有限公司借款1300万元提供连带保证，担保范围为因1300万元借款而产生的本金、利息、违约金及实现债权的费用。期间，大连某液化石油气有限公司曾向大连某典当有限公司出具一份出票日期、收款人和金额均为空白的编号为10058302的转账支票，大连某典当有限公司作为持票人将金额补记为920万元后向银行提示付款时，因出票人大连某液化石油气有限公司帐户余额不足,银行拒绝付款。
2007年3月12日，大连华夏信用担保有限责任公司为大连某液化石油气有限公司代偿银行贷款120万元。
2007年5月11日，各被告向大连某典当有限公司出具一份《承诺书》。其主要内容为：“大连某液化石油气有限公司法定代表人刘某2006年12月13日借款壹仟叁佰万元整（含大连华夏信用担保公司的债权叁佰万元和代偿大连银行金州和平路支行壹佰贰拾万元）。……抵押物产权所有人为刘某个人，产权证号为大房权证金私字第200100114X号……”
2007年5月31日，大连某液化石油气有限公司还款200万元，2007年8月14日，大连某液化石油气有限公司还款40万元，2007年9月6日，大连某液化石油气有限公司还款30万元，2007年10月18日，大连某液化石油气有限公司还款50万元，2007年12月14日，大连某液化石油气有限公司还款20万元，2008年1月11日，大连某液化石油气有限公司还款20万元，2008年2月29日，大连某液化石油气有限公司还款20万元，以上款项合计380万元。
2006年3月17日大连某典当有限公司有限公司向被告大连某液化石油气有限公司发放352万元借款。
被告刘某的大房权证金私字第2001001146号房屋产权证的附记载明：2006年12月15日，该房屋为86.4万元借款办理了抵押登记。
大连某典当有限公司有限公司和大连华夏信用担保有限责任公司的法定代表人均为魏福有。
备注：刘某系大连某液化石油气有限公司董事长
二、案件分析及判决结果
本案双方当事人争议的核心问题有两个：一是房地产典当合同是否生效；二是房地产典当合同是否实际履行。下面分别予以论述：
1、关于房地产典当合同是否生效的问题。
本案涉及的房地产典当合同设定的生效条件是：抵押房屋经房地产抵押登记机关办理房屋抵押登记。通过对被告刘某与大连某典当有限公司就大房权证金私字第200100114X号房屋所签订的《房地产抵押合同》和该房屋的产权证的附记所载明的内容进行综合分析和逻辑推理，不难看出：2006年12月15日，该房屋为86.4万元借款所办理的抵押登记就是为本案的主债权1300万元所办理的抵押登记。由于《房地产典当合同》约定的抵押房屋已经房地产抵押登记机关办理了抵押登记，该合同设定的生效条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，本案的房地产典当合同已于2006年12月15日生效。
2、关于房地产典当合同是否实际履行的问题。
通过对2006年12月13日刘某与大连某典当有限公司签订的《房地产典当合同》和2007年5月11日刘某向大连某典当有限公司出具的承诺书所载明的内容进行综合分析，不难看出：被告刘某先后两次明确表示收到大连某典当有限公司借款1300万元。如果刘某与大连某典当有限公司不存在这样的债务关系却先后两次认可存在这样的债务是有悖常理的。换言之，本案的房地产典当合同约定的1300万元借款已经实际履行。从其他角度看，大连某液化石油气有限公司向大连某典当有限公司出具出票日期、收款人和金额均为空白的转账支票即意味着授权其对票据内容任意补记，这一事实也间接地印证了合同已经实际履行这一结论。被告虽然对此加以否认，但其提供的反驳证据不足以得出相反的结论。据此，法院虽然不能精确判断1300万元借款的确切构成，但可以认定大连某典当有限公司与刘某存在1300万元借款之债，而且从2007年5月11日刘某出具的《承诺书》可以认定：这1300万元借款中包括大连华夏信用担保有限责任公司对大连某液化石油气有限公司的债权300万元和代大连某液化石油气有限公司偿还大连银行金州和平路支行的120万元。
在明确上述焦点问题后，基于大连某典当有限公司认可的被告的还款情况，法院认定，被告刘某尚欠大连某典当有限公司借款本金920万元。依据房地产典当合同的约定，被告刘某应偿还借款本金920万元和综合费用。
关于综合费用的计算，同时还应注意到以下两点事实：一是大连华夏信用担保有限责任公司为大连某液化石油气有限公司代偿银行贷款120万元的事实发生在2007年3月12日；二是大连某液化石油气有限公司在2007年5月31日还款200万元。因此，按照《房地产典当合同》的约定，综合费用的计算在2006年12月13日至2007年3月12日应按1180万元计算，2007年3月12日至2007年5月31日应按1300万元计算，2007年5月31日至2007年6月12日应按1100万元计算。
至于《房地产典当合同》约定的滞纳金，其本意应理解为违约金性质，大连某典当有限公司提出被告应当按照逾期金额的日3‰支付自2007年6月13日起至2007年12月31日的滞纳金621.18万元的主张明显过高，本院不能予以支持。基于公平原则，仅能以中国人民银行同期流动资金逾期贷款利率的规定并结合被告的七次还款事实分段计算。
由于被告大连某液化石油气有限公司及苏某出具的担保承诺书中明确承诺对刘某向大连某典当有限公司借款1300万元而产生的本金、利息、违约金及实现债权的费用提供连带保证，被告大连某液化石油气有限公司及苏某应对上述债务承担连带责任。
最终，大连市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条的规定，作出如下判决：一、刘某于本判决生效之日起十日内向大连某典当有限公司有限公司偿还借款本金920万元；二、刘某于本判决生效之日起十日内向大连某典当有限公司有限公司偿还综合费用（综合费用在2006年12月13日至2007年3月12日按1180万元计算，2007年3月12日至2007年5月31日按1300万元计算，2007年5月31日至2007年6月12日按1100万元计算，综合费率按月27‰计算，不满一个月的按一个月计算，不足5日的，按5日计算）； 三、刘某于本判决生效之日起十日内向大连某典当有限公司有限公司支付从2007年6月13日起至2007年12月31日发生的逾期付款违约金（违约金按照中国人民银行同期流动资金逾期贷款利率的规定并结合本院认定的被告还款情况分段计算）；四、大连某液化石油气有限公司及苏某对上述债务承担连带责任；五、驳回大连某典当有限公司有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126906元，由刘某、大连某液化石油气有限公司和苏某连带承担100000元，大连某典当有限公司有限公司承担26906元；财产保全费5000元，由刘某、大连某液化石油气有限公司和苏某连带承担。
本案认定事实清楚、适用法律准确，被告虽然提出上诉，但在二审期间又主动撤诉，导致一审判决直接生效。
北京市东元律师事务所 姚惠娟 吴茹
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关于本案的定性。
本案主债权1300万元，所办理的房屋抵押登记却只为其中的86.4万元提供担保，另外大连源林液化石油气有限公司和苏萍为本案主债权提供了连带保证，因此，本案主债权的实现既有物的担保又有人的保证。
《典当管理办法》第三条规定：“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本办法所称典当行，是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。”据此，《典当管理办法》中的典当实际上就是以动产或财产权利质押或者将房地产抵押的债，而且典当的最鲜明的特征就是有特定的担保，即以动产或财产权利质押或者将房地产抵押。
本案中，主债权1300万元，有特定担保的债权却仅有86.4万元，仅占总债权的6.6%，根据《物权法》、《担保法》及《担保法解释》的相关规定，大连源林液化石油气有限公司和苏萍为本案90%以上的主债权提供了连带保证。那么，本案是由于具有房屋抵押的因素而定性为房屋抵押借款合同（即典当合同）呢？还是由于有房屋抵押的债权份额过少而成为有保证担保的借款合同呢？亦或者，还有没有第三条路可走呢？对于这些问题，法律上没有明确的规定，辽宁省大连市中级人民法院的做法明显更倾向于将本案定性为房屋抵押借款合同（即典当合同），这其中给我们传递的信息其实比对本案的定性这个问题本身来的更重要。
关于综合费用的计算
本案双方签订的《房地产抵押合同》中虽然约定主债权为1300万元，但该借款数额是由多笔借款组成的，每笔借款发生的时间也不尽一致，这就给综合费用的计算带来一定的难度。审理本案的辽宁省大连市中级人民法院为此种情况提供了一个巧妙地计算办法，那就是根据每笔借款发生的时间，分别计算综合费用。这种计算方式使得计算结果更加公平合理。
关于滞纳金的法律依据
“滞纳金”一词在我国现行法律中并没有明确的规定，我国现行法律也没有关于滞纳金制度的规定。那么合同中约定的滞纳金的法律依据到底是什么呢？合同中约定的滞纳金条款是否有效呢？辽宁省大连市中级人民法院也为此找到了依据，该院认为，本案提到的滞纳金，实际上是一种迟延履行违约金，当事人约定的违约金过高，调低为以中国人民银行同期流动资金逾期贷款利率为计算标准，并结合被告的七次还款事实分段计算。调低违约金标准并分段计算，更加符合实施情况，不失为一个好方法。
综上，本案在不同的角度给人们提供了很多信息，在典当法律法规不够健全的现实情况下，很多时候，我们不见得都能找到法律依据，但是我们或许可以找到一些提示。